想定整形地とは何ですか？どのように作成しますか？

想定整形地とは、不整形地（いびつな形の土地）の全体を囲む、最も面積が小さくなる長方形または正方形のことです。原則として路線（正面路線）に面する方向に平行および垂直な辺で囲みます。

かげ地割合はどのように計算されますか？

かげ地割合は、「（想定整形地の地積－対象地の地積）÷ 想定整形地の地積」によって算出されます。この割合が大きいほど、土地がいびつであると評価され、不整形地補正率による評価減が大きくなります。

国税庁の通達では「その不整形地の全地域を囲む、最も面積の小さい長方形」とされています。ただし、路線に対する接道状況や実際の利用状況を踏まえ、合理的な想定整形地を選択します。

当サイトの「想定整形地＆正面路線価自動計算ツール（integrated.html）」をご利用いただければ、地図上での想定整形地の作成、かげ地割合の計算、正面路線の判定までを一括して行うことができます。

かげ地割合は、「（想定整形地の地積 － 対象地の地積）÷ 想定整形地の地積」によって算出されます。この割合が大きいほど、土地がいびつであると評価され、不整形地補正率による評価減が大きくなります。

相続税や贈与税の土地評価において、台形、三角形、旗竿地（敷地延長）、L字型など、正方形や長方形以外のいびつな形状をした土地を「不整形地」と呼びます。

不整形地は、建物の建築や敷地の有効活用に制約があるため、整形地に比べて市場価値が低くなります。税務上の土地評価でもこの減価を反映させるため、「不整形地補正率」を乗じて評価額を減額することが認められています。

その不整形地補正率を求めるための最も基本的かつ重要な作業は「想定整形地」の作図です。

財産評価基本通達における想定整形地の原則ルール

想定整形地を作成した後に計算するのが「かげ地割合」です。かげ地とは、「想定整形地の中に含まれるが、実際の対象地には含まれていない空白部分（対象地以外の部分）」のことを指します。

かげ地割合（%）＝想定整形地の地積－対象地の地積想定整形地の地積 × 100

例えば、想定整形地の地積が200㎡で、実際の対象地の地積が140㎡の場合：

このかげ地割合が大きければ大きいほど、対象地は「整形地に比べて利用しにくい部分（欠落）が多い」と評価され、大きな減額補正が認められます。

かげ地割合が算出できたら、国税庁の「不整形地補正率表」に当てはめて補正率（0.60〜0.99など）を決定します。補正率の決定には、以下の3つの要素が関係します。

要素	概要とポイント
1. 地区区分	高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区、中小工場地区、大工場地区などに区分されます。住宅地区の方が補正率の幅が広い傾向があります。
2. 地積区分（A・B・C）	敷地面積の広さによって区分されます（例：普通住宅地区ではA：500㎡以上、B：300㎡以上500㎡未満、C：300㎡未満など）。面積が小さいほど高い減額率が適用されます。
3. かげ地割合	10%以上、20%以上、30%以上、40%以上、50%以上、60%以上の階層に分かれており、割合が高いほど補正率が小さく（減額が大きく）なります。

不整形地評価では、不整形地補正率のほかに「間口狭小補正率」や「奥行長大補正率」も関係してきます。実務上は、 「不整形地補正率 × 間口狭小補正率」または「間口狭小補正率 × 奥行長大補正率」のいずれか有利な方を選択適用するなどの規定があります（最大補正限度は0.60）。

Q 想定整形地の長方形の向き（傾き）はどう決めればよいですか？

原則として、正面路線に接している辺に平行な向きで長方形を配置します。道路が斜めになっている場合や曲がっている場合は、道路の接道部分の平均的な直線方向を基準として作図します。当ツールでは、地図・図面上の不整形地形状から高精度に想定整形地を自動算出します。

Q 旗竿地（敷地延長）の場合の想定整形地はどうなりますか？

旗竿地の場合、道路に接している路地状部分（竿の部分）も含めて敷地全体を囲む長方形を作成します。そのため、路地状部分の両脇が大きなかげ地となり、かげ地割合が高くなりやすい（大幅な減額補正が期待できる）傾向があります。

Q 正面路線価の判定も同時に行いたいのですが可能ですか？

はい、当サイトの「想定整形地＆正面路線価自動計算ツール」をご利用いただくと、想定整形地の作成だけでなく、接する道路情報から正面路線の自動判定までワンストップで計算・判定できます。